前篇讲了我选择业余时间研究和参与房地产投资的原因，这次聊聊我的一些实际操作的经验体会。

我们投资房地产，主要是因为这是一个经过历史证明的积累和增加财富的有效手段。在加拿大，对大多数人来讲，买房子是一辈子最大的一项交易，是一件人生的大事。据统计，加拿大只有三分之二的人买房，另外三分之一的人终身租房。除自住屋以外，拥有至少一套或更多出租物业的人口只占4% 。如果你是4%之列的，祝贺你！

地产投资也是大多数富人保持财富的一个重要工具。这其实是一门生意。一个成功的生意一定要有一个行之有效的系统。有了好的系统，你才能复制你的成功，从胜利走向胜利。当然我也承认，好运气是很重要的，但好运气又偏爱有准备的头脑。

既然是一个系统，那就包含了很多方面：团队组成，财务管理，运行管理等等。大家有兴趣的话，可以在网上或图书馆找到个方面的知识的。这里我主要结合我自己和身边做地产投资的朋友经验和常见问题给大家谈谈财务分析方面的实例。

无论是买生意，或者是买股票，做得专业的是一定要看公司的财务报表的。如果你是一个投资基金经理，不看一个公司的财务报表就买进该公司的股票，被老板知道了，会是什么下场？但很多人在‘投资’房地产时就可以对自己那么狠，就可以没分析投资物业的财务状况就把钱投进去，这的确很令人费解。上星期就有一朋友发来一个关于他想投资的小物业的大致收支数据过来，问我们能不能投，那数据很明显是要亏的，当然不能做。下面是一个我自己的实际案例。

这是在Brampton的一个物业。在下了有条件的offer 后，免除买房条件以前，我就可以收集和核实上面所有的数据。现金流（cash flow）如果大于零，就叫正现金流，相反，如果是负数，叫负现金流。在选择物业投资时，我有一个投资底线：必须是正现金流。如果是负现金流，无论卖方或经纪说的天花乱坠，我是不会做的。这点我同很多新移民朋友争论过，因为国内很多人就是买了房子空在那儿，十年不到，房价可以涨几十倍。其实这里面也是符合经济学原理的：两个地方在人口增长和GDP增长存在巨大的区别。人口增长，GDP增长与房价上升的相关性是巨大的。拿北京和多伦多的人口增长作比较：

两个城市的2014年GDP增长率：北京是7.5%，多伦多是2.4%

很显然，当这两个城市的经济基本数据的差距有这么大的时侯，把一个城市的投资方式生搬硬套到另一个城市去，是不太合适的。

在选择物业的时候，我一定要先看物业的财务收支表。如果该物业所处的地域增值潜力大，具有正现金流的前提，我才会考虑。现金流具有一票否决的优先权。现在在多伦多市区，很难找到具有正现金流的房屋了，这就是为什么我开始‘农村包围城市’的原因。

投资房地产的方式可以说成百上千，包罗万象。但如果我们来分析产生收入的来源，主要就是两个：房租收入，和物业或地价的升值。一个好的投资项目，无疑两方面都要兼顾。但对这两个收入来源孰先孰后的选择，就决定了迥然不同的投资风格。要符合正现金流的要求，前几年还可以在大多地区找到符合要求的房屋，近期都得要到大多地区以外的城市才行了。有几个潜力很大的城市，比如汉米尔顿，滑铁卢，巴雷。选择投资的区域也是一门艺术，这比选具体的房屋还要重要。

我们再回来看看上面的物业财务分析表。从表上可以看出，如果我们投入20%的首付，每个月会有215.5元的净利润。也就是说，作为房东，每个月我会有215块装进我的口袋，而不是我每个月还要从口袋里掏钱出来贴补该物业。同时，我总是在预算时考虑进空房率和维修费用，这些是必然会发生的费用，只是迟早，大小而已。当这些发生时，我的预算已经在那儿，就不会担惊受怕的。打个比方，能产生正现金流的物业，就像你的一个可以自立的小孩，越多越好，而负现金流的物业，就像一个要你供养的小孩，你能供养几个，一定要心里有数才能作啊。

谢谢，

袁林