我在加拿大投资房地产的一些经验

昨天一大早，我的朋友老王的太太给我太太打电话，很兴奋的告诉我们：他们的出租房已找到理想的房客了。看到他们在房地产投资上迈出了第一步，真替他们开心。

回想这几年在加拿大利用业余时间在加拿大做房地产投资，从无到有，到现在已经有约十个出租房屋投资的经历（包括我和合作伙伴），在这里与大家分享一下经验，希望能抛砖引玉，和大家一起探讨在加拿大开创幸福生活的路子。

无论是在加拿大主流媒体，还是少数族裔如华文媒体上，其实地产投资，永远都是讨论得很热烈的话题。也许正是因为讨论的人太多，成功和失败的人都太多，所以很难让人辨识其中的真假，更别提要投入对大多人来说是大半生的积蓄去行动了。这里我只想讲我们投资的经验，无意去谈抽象空洞的理论，但我还是要提一下《穷爸爸，富爸爸》和它的作者罗伯特.清琦。他有一个我坚信的理念：要让金钱为你工作，投资房地产就是让金钱为你工作的上乘选择。我现在做出租房地产，其实就是在实践这个理念。

记得八年前买了自住房以后，就决心要利用业余时间投资房地产。只要能参加的地产投资讲座培训，收费的免费的，中文的英文的，我都去参加，书都买了几十本来读，还不算图书馆可以免费借的。还好，我太太一直都毫无怨言的在家看小孩做家务，全力支持我。经过两三年的学习和准备，我们初步认识出一些适合自己财务状况和心理特点投资方式：注重每月现金流，兼顾房屋升值，买下后长期持有，充分利用税务法规延税避税。五年前我们投资了第一个出租物业，从此就一发不可收拾了。

可能有的人会问：你买房做出租，钱赚的太慢，还会有很多出租管理的琐事，值不值？我们不妨先用一个实际的案例来算算账。

五年前镇屋： 14万。首付20%，加律师费，土地转让税，共投入3万。房租975每月，支出（包括房屋保险，空房率，维修支出等）是700，每月净现金流是275。

房产经纪刚给我们电邮，邻居一样的房刚卖了22万。这里是实际的投资回报数据

如果不是自己做的，而是听投资机构讲的，我一定会怀疑其真实性的。当然，这几年房子升值的太快了，在这案例达到每年11.4%，不具有通常的代表性。如果只考虑房屋每年只升值2%，平均年投资回报也达到29%！这样的投资回报，与基金或债卷的回报相比，应该是很高的了。再退一步，如果房价暂时下降了，我也不用急着卖，每个月我还是可以有275的净收入。这就是我注重现金流的原因：不会担心因为房价下跌而维持不下去。我知道有的人说，如果自己或朋友有好的生意项目，你可以把钱投资到那儿，回报可能会更高。但从历史来看，房地产的持续稳定性是绝大多数生意无法比较的。

股神巴菲特管理的资金平均年回报也就是百分之二十几。他在一次电视采访中讲到，考虑到银行可以给80%或更多的贷款和人们的刚性需求，投资家庭出租屋其实是一种非常好的投资手段。他没有去大量投资，是因为他不能解决好物业管理这个环节。

出租物业的投资其实是一门需要很多技能的生意，能否管理好这门生意系统里的几个关键环节，就决定了你的投资能否成功。有机会我们以后可以再交流一下这方面的心得。

2014年1月 袁林

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