昨天一大早，我的朋友老王的太太给我太太打电话，很兴奋的告诉我们：他们的出租房已找到理想的房客了。看到他们在房地产投资上迈出了第一步，真替他们开心。 回想这几年在加拿大利用业余时间在加拿大做房地产投资，从无到有，到现在已经有约十个出租房屋投资的经历（包括我和合作伙伴），在这里与大家分享一下经验，希望能抛砖引玉，和大家一起探讨在加拿大开创幸福生活的路子。 无论是在加拿大主流媒体，还是少数族裔如华文媒体上，其实地产投资，永远都是讨论得很热烈的话题。也许正是因为讨论的人太多，成功和失败的人都太多，所以很难让人辨识其中的真假，更别提要投入对大多人来说是大半生的积蓄去行动了。这里我只想讲我们投资的经验，无意去谈抽象空洞的理论，但我还是要提一下《穷爸爸，富爸爸》和它的作者罗伯特.清琦。他有一个我坚信的理念：要让金钱为你工作，投资房地产就是让金钱为你工作的上乘选择。我现在做出租房地产，其实就是在实践这个理念。 记得八年前买了自住房以后，就决心要利用业余时间投资房地产。只要能参加的地产投资讲座培训，收费的免费的，中文的英文的，我都去参加，书都买了几十本来读，还不算图书馆可以免费借的。还好，我太太一直都毫无怨言的在家看小孩做家务，全力支持我。经过两三年的学习和准备，我们初步认识出一些适合自己财务状况和心理特点投资方式：注重每月现金流，兼顾房屋升值，买下后长期持有，充分利用税务法规延税避税。五年前我们投资了第一个出租物业，从此就一发不可收拾了。 可能有的人会问：你买房做出租，钱赚的太慢，还会有很多出租管理的琐事，值不值？我们不妨先用一个实际的案例来算算账。 五年前镇屋： 14万。首付20%，加律师费，土地转让税，共投入3万。房租975每月，支出（包括房屋保险，空房率，维修支出等）是700，每月净现金流是275。 房产经纪刚给我们电邮，邻居一样的房刚卖了22万。这里是实际的投资回报数据   金额 平均年回报率 % 现金流 16500 11% 本金偿还 12000 8% 房屋升值 80000 53.30% 合计 108500 62.30%       初始投资额 30000     如果不是自己做的，而是听投资机构讲的，我一定会怀疑其真实性的。当然，这几年房子升值的太快了，在这案例达到每年11.4%，不具有通常的代表性。如果只考虑房屋每年只升值2%，平均年投资回报也达到29%！这样的投资回报，与基金或债卷的回报相比，应该是很高的了。再退一步，如果房价暂时下降了，我也不用急着卖，每个月我还是可以有275的净收入。这就是我注重现金流的原因：不会担心因为房价下跌而维持不下去。我知道有的人说，如果自己或朋友有好的生意项目，你可以把钱投资到那儿，回报可能会更高。但从历史来看，房地产的持续稳定性是绝大多数生意无法比较的。 股神巴菲特管理的资金平均年回报也就是百分之二十几。他在一次电视采访中讲到，考虑到银行可以给80%或更多的贷款和人们的刚性需求，投资家庭出租屋其实是一种非常好的投资手段。他没有去大量投资，是因为他不能解决好物业管理这个环节。 出租物业的投资其实是一门需要很多技能的生意，能否管理好这门生意系统里的几个关键环节，就决定了你的投资能否成功。有机会我们以后可以再交流一下这方面的心得。 谢谢， 袁林

前篇讲了我选择业余时间研究和参与房地产投资的原因，这次聊聊我的一些实际操作的经验体会。 我们投资房地产，主要是因为这是一个经过历史证明的积累和增加财富的有效手段。在加拿大，对大多数人来讲，买房子是一辈子最大的一项交易，是一件人生的大事。据统计，加拿大只有三分之二的人买房，另外三分之一的人终身租房。除自住屋以外，拥有至少一套或更多出租物业的人口只占4% 。如果你是4%之列的，祝贺你！ 地产投资也是大多数富人保持财富的一个重要工具。这其实是一门生意。一个成功的生意一定要有一个行之有效的系统。有了好的系统，你才能复制你的成功，从胜利走向胜利。当然我也承认，好运气是很重要的，但好运气又偏爱有准备的头脑。 既然是一个系统，那就包含了很多方面：团队组成，财务管理，运行管理等等。大家有兴趣的话，可以在网上或图书馆找到个方面的知识的。这里我主要结合我自己和身边做地产投资的朋友经验和常见问题给大家谈谈财务分析方面的实例。 无论是买生意，或者是买股票，做得专业的是一定要看公司的财务报表的。如果你是一个投资基金经理，不看一个公司的财务报表就买进该公司的股票，被老板知道了，会是什么下场？但很多人在‘投资’房地产时就可以对自己那么狠，就可以没分析投资物业的财务状况就把钱投进去，这的确很令人费解。上星期就有一朋友发来一个关于他想投资的小物业的大致收支数据过来，问我们能不能投，那数据很明显是要亏的，当然不能做。下面是一个我自己的实际案例。 purchase price 300500 downpayment 20% 61000 mortgage 30 yr 240400   物业财务分析表   income   rent 1750 expense   mortgage 933 property tax 239 insurance 70 vacancy 5% 92.5 repair 100 other 100 expense total 1534.5 cash flow 215.5   这是在Brampton的一个物业。在下了有条件的offer 后，免除买房条件以前，我就可以收集和核实上面所有的数据。现金流（cash flow）如果大于零，就叫正现金流，相反，如果是负数，叫负现金流。在选择物业投资时，我有一个投资底线：必须是正现金流。如果是负现金流，无论卖方或经纪说的天花乱坠，我是不会做的。这点我同很多新移民朋友争论过，因为国内很多人就是买了房子空在那儿，十年不到，房价可以涨几十倍。其实这里面也是符合经济学原理的：两个地方在人口增长和GDP增长存在巨大的区别。人口增长，GDP增长与房价上升的相关性是巨大的。拿北京和多伦多的人口增长作比较：   2000 2010 年人口增长率 北京人口 11 million 21 million 9.09% 多伦多人口 4.65 million 5.77 million 2.40%   两个城市的2014年GDP增长率：北京是7.5%，多伦多是2.4% 很显然，当这两个城市的经济基本数据的差距有这么大的时侯，把一个城市的投资方式生搬硬套到另一个城市去，是不太合适的。 在选择物业的时候，我一定要先看物业的财务收支表。如果该物业所处的地域增值潜力大，具有正现金流的前提，我才会考虑。现金流具有一票否决的优先权。现在在多伦多市区，很难找到具有正现金流的房屋了，这就是为什么我开始‘农村包围城市’的原因。 投资房地产的方式可以说成百上千，包罗万象。但如果我们来分析产生收入的来源，主要就是两个：房租收入，和物业或地价的升值。一个好的投资项目，无疑两方面都要兼顾。但对这两个收入来源孰先孰后的选择，就决定了迥然不同的投资风格。要符合正现金流的要求，前几年还可以在大多地区找到符合要求的房屋，近期都得要到大多地区以外的城市才行了。有几个潜力很大的城市，比如汉米尔顿，滑铁卢，巴雷。选择投资的区域也是一门艺术，这比选具体的房屋还要重要。 我们再回来看看上面的物业财务分析表。从表上可以看出，如果我们投入20%的首付，每个月会有215.5元的净利润。也就是说，作为房东，每个月我会有215块装进我的口袋，而不是我每个月还要从口袋里掏钱出来贴补该物业。同时，我总是在预算时考虑进空房率和维修费用，这些是必然会发生的费用，只是迟早，大小而已。当这些发生时，我的预算已经在那儿，就不会担惊受怕的。打个比方，能产生正现金流的物业，就像你的一个可以自立的小孩，越多越好，而负现金流的物业，就像一个要你供养的小孩，你能供养几个，一定要心里有数才能作啊。 谢谢， 袁林

2019年1月各种户型的销售量和平均价 2019Jan Sales Average Price 416 905 Total 416 905 Total 独立屋 342 1361 1703 $1,174,134 $883,027 $941,488 半独立屋 91 248 339 $993,465 $650,737 $742,738 镇屋 141 544 685 $797,528 $600,465 $641,028 公寓楼 840 398 1238 $591,444 $456,857 $548,176 一年时间的变化率 2019Jan Sales Average Price 416 905 Total 416 905 Total 独立屋 -8.60% 7% 3.50% -8.80% 0.90% -2.80% 半独立屋 -3.20% -6.10% -5.30% 6.10% 1.80% 3.60% 镇屋 4.40% 2.10% 2.50% 12.30% 2.10% 4.60% 公寓楼 -6.30% 6.70% -2.40% 8.80% 8.20% 7.90% 虽然由于冬季天气和一年前的政府打压房市的政策，2019年一月份大多地区的房屋销售量与年前相比，仍有少量回升。房价方面，独立屋均价比一年前降2.8%，与此同时，公寓楼的均价升7.9%。  2018全年与一年前比，独立屋降5.7%，公寓楼升8.2%。 大趋势是独立屋价格降低但慢慢回稳，公寓楼价格两年来不断上扬。许多购房者，由于经济能力，无法承担独立屋，只能选择公寓楼。   经济学家提到，政府一两前出台的抑制房价的措施，是三十年来最严厉的，一年后，多伦多一月的房屋均价仍然比去年升1.7%， 说明了多伦多房地产市场的极强的抗压能力。CIBC首席经济学家Tal认为政府的房市控制政策已经达到目的，现在应该放松贷款压力测试，甚至恢复30年期的房屋按揭。大家注意，如果这些政策出台，可能房价又会提速回涨。